Vastgoed data platform

22 oktober 2020

In dit artikel blikken we terug op het ontstaan van het vastgoed data platform. Als u eerst een grove uitleg wilt hebben over data platformen, klik dan hier.

Voordat we het over het vastgoed data platform hebben is het wellicht handig om in te zoomen op het analoge tijdperk van de makelaardij. Het makelen bestaat tenslotte al eeuwen en de digitalisering heeft weliswaar voor vernieuwing gezorgd maar de kern van het beroep is nog steeds om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Vervolgens zal worden ingegaan op de automatisering van de makelaardij waarvoor de makelaars een masterplan hadden opgesteld met hun functionele wensen. Dat is in de loop der tijd geëvolueerd tot het uitwisselingssysteem TIARA.

Er wordt in dit artikel op de volgende aspecten ingegaan:

Hoe werkte de makelaars in het analoge tijdperk?
Wat werd als eerste geautomatiseerd in de makelaardij?
Waarom kwam er een Masterplan en wat hield dat plan in?
Waardoor ontstond het vastgoed data platform TIARA en wat was haar functie?
Waarom ontstond funda en wat is de relatie met het vastgoed data platform TIARA?
Wat waren de gevolgen van Internet voor het makelaarskantoor?
Zijn er afspraken over data-eigendom?
Waarin ontwikkeld het vastgoed data platform TIARA zich verder?

De analoge makelaar

Voor makelaars is actuele marktkennis van cruciaal belang om voor hun klanten de beste deal te sluiten. In het geval van een woning-makelaar zal hij/zij willen weten wat de huidige vraag- en transactieprijzen zijn van woningen in het werkgebied. Op basis hiervan bepaalde hij/zij dan de waarde van het nieuwe aanbod. En werden de onderhandelingen gedaan met potentiele kopers.

Om de actuele prijzen en het actuele aanbod te kennen was de makelaar in het ‘computerloze’ tijdperk aangewezen op twee zaken:

de eigen commerciële vaardigheden. Door zelf de deals te doen en daarmee uiteraard over een geactualiseerd marktbeeld te beschikken;
het eigen sociale netwerk om informatie te verkrijgen over de deals van andere. Makelaars hadden al snel in de gaten dat samenwerking op dat vlak met bevriende makelaars van grote waarde was. Met elkaar beschikte zij simpelweg over een completer beeld van de lokale woningmarkt. En op basis van die kennis konden zij betere deals sluiten. Een echte win-win-situatie dus.

In de analoge periode was het, voor mensen die naar woonruimte op zoek waren, best lastig om te weten wat in aanbod was. Makelaars kregen dan ook veelal betaald om voor een opdrachtgever te zoeken naar gepast aanbod.

Start automatisering makelaardij

Met de opkomst van de automatisering in de makelaardij lag de focus bij aanvang van de automatisering dan ook al snel op het aanleggen van een bestand met actueel aanbod. En een bestand met historische vraag- en transactieprijzen. Hiervoor gebruikte de makelaars hun eigen papieren stamkaarten.

De automatisering was zeker in de beginperiode een ‘prijzige’ aangelegenheid. En ook daarin zochten de makelaars de samenwerking met elkaar.

Waarom een Masterplan en wat hield dat plan in?

De makelaars stelde een Masterplan op om een systeem te bouwen waarmee zij efficiënter konden werken en kosten konden reduceren. Met elkaar reserveerde zij 10 miljoen gulden om dit Masterplan uit te voeren. Met het systeem wilde zij de registratie van het aanbod, transacties en klanten ondersteunen en dat ook met de lokale collegae delen. Een geautomatiseerde waardebepaling maakte ook deel uit van het Masterplan. Aan het einde van de vorige eeuw was het systeem gereed en konden de makelaars voor 13.000 gulden het systeem aanschaffen. Zij kregen dan zowel de hardware als de software.

Het ‘uitwisselen’ van het actuele aanbod en de transacties gebeurde in eerste instantie met magnetische media (diskettes). Later werden dat modems en telefoonlijnen.

Bijkomend voordeel van het Masterplan was dat er een bestand werd opgebouwd die, voor een zeer groot deel van Nederland, dekkend was.

Dit bood ook weer nieuwe mogelijkheden zoals het doen van lokale, regionale en landelijke marktanalyses maar ook het publiceren van het actuele aanbod op Internet. Dat gebeurde al in 1997 op NVM.nl. Zoals ook al bij de ‘Analoge makelaar’ aangegeven, was dat in die tijd best pikant omdat veel makelaars geld verdiende aan het vinden van gepast aanbod. Door het Internet zou die markt wel eens kunnen opdrogen.

Van Masterplan naar vastgoed data platform TIARA

Het systeem was belangrijk voor de makelaars en stelde daarmee grote eisen aan de actualiteit van de data, beschikbaarheid, functionaliteit, gebruiksvriendelijkheid, etc. Het bleek alleen heel lastig te zijn (zo niet onmogelijk) om aan alle eisen van alle gebruikers te voldoen. Zo heeft nu eenmaal een woningmakelaar andere behoeften dan een makelaar in commercieel vastgoed, nieuwbouwmakelaar, taxateur, etc. En zo ontstond een nieuwe visie, Masterplan 2000 genaamd. Waarmee, op basis van Internet-technologie, een real-time vastgoed data platform werd geïntroduceerd, TIARA genaamd. Hierop konden kantoorautomatiseerders aansluiten. Dat waren commerciële partijen die software maakte of wilde maken voor (groepen van) makelaars. Op die manier konden de makelaars dan kiezen met welke software zij het liefst wilde werken. En het idee was dat er op die manier een markt zou ontstaan van kantoorautomatiseerders die met elkaar zouden concurreren om de gunsten van de klant.

Als eerste konden de Wonen-makelaars gebruik maken van TIARA. Later volgden de makelaars in commercieel vastgoed (Business) en de agrarisch makelaars.

Randvoorwaarden voor kantoorautomatiseerders

De koppeling met TIARA was wel verplicht. Zodat de makelaars hun kennis konden blijven delen, ongeacht de door hen gebruikte software. Dit betrof uitsluitend het actuele aanbod, inclusief de foto’s en de transactiegegevens.

tiara datastructuur — Data structuur van TIARA

De technologie kende bij aanvang nog wel wat beperkingen ten aanzien van de snelheid. Met als gevolg dat de data ook decentraal moest worden opgeslagen. TIARA was daardoor eigenlijk een soort kopieermachine. Met als doel om data in de keten te synchroniseren (data alignment service). TIARA kopieerde de ontvangen data van de makelaarsvestigingen (simpel gezegd de enveloppen met gestructureerde data en foto’s zoals je dat ook op funda ziet) en stuurde dat real-time door naar de aangesloten partijen. De enveloppen werden ook opengemaakt en in een relationele database opgeslagen. Die database kreeg de naam MIDAS. Een mooie afkorting voor het makelaars informatie systeem dat verwijst naar koning Midas. In MIDAS is de complete historie (vanaf 1972) van het aanbod en de transacties opgenomen. Het goud van de makelaars dus.

In principe was de informatie uit TIARA dus real-time voor de makelaarsvestigingen beschikbaar. E.e.a was wel afhankelijk van de software van de kantoorautomatiseerder. De kroonjuwelen hebben de makelaars uiteindelijk zo’n 12 miljoen gulden gekost.

Omdat er in de beginfase van TIARA nog wel wat onzekerheid was of er überhaupt kantoorautomatiseerders zouden aansluiten, hebben de makelaars samen met een commerciële partij de joint venture Realworks opgericht. De oprichting en nauwe banden met Realworks hebben ook negatieve consequenties gehad. Zie hiervoor de berichtgeving “NVM wil voor 2,3 miljoen schikken met software bedrijf” maar ook met Realworks zelf. Zie hiervoor “Geen onderzoek kwalijke rol NVM bij Realworks“. Dit laatste bleek uiteindelijk de opmaat te zijn voor de volledige overname van Realworks. Zie hiervoor “NVM Ledenraad stemt in met overname Realworks“

Geautomatiseerde waardebepaling

Één van de onderdelen van het Masterplan was een geautomatiseerde waardebepaling. Die de makelaars zou helpen bij het bepalen van een realistische marktwaarde. TNO had hiervoor de kennis en samen met TNO is toen de ‘Taxes’ methode ontwikkeld. Op basis van deze methode werd door een computerprogramma uitgerekend wat de marktwaarde van een woning op een bepaald tijdstip was. De uitkomst hiervan hielp de makelaar bij het in de markt zetten van een woning met een realistische prijs. Maar het hielp de makelaar (in de rol van taxateur) ook om zijn taxaties te helpen onderbouwen. Dat ‘Taxes’ methode werkte op basis van transacties uit het verleden van gelijksoortige woningen in de buurt. In die tijd was dat zeer innovatief. Het is nog steeds de basis van de meeste zogenaamde automated valuation models (AVM’s).

Financiering van het vastgoed data platform TIARA

De makelaars hebben via hun contributie aan de club, de ontwikkeling van het vastgoed data platform TIARA met elkaar gefinancierd. Maar ook voor het onderhouden van het platform betaalden zij via hun contributie. Die contributie was overigens gerelateerd aan het aantal woningen die zij in TIARA aanmelden. Hierdoor droegen de breedste schouders de zwaarste lasten.

Na verloop van tijd moesten de aangesloten partijen (kantoorautomatiseerders en funda) ook betalen voor het gebruik van de infrastructuur. De hoogte van het bedrag was afhankelijk van het aantal makelaarskantoren die zij bedienden. Een kantoorautomatiseerder (KA) met veel klanten droeg hierdoor meer bij dan een KA met weinig klanten. Bottomline kwamen deze extra kosten simpelweg ook weer bij de makelaarskantoren terecht.

Waarom funda en wat is de relatie met het vastgoed data platform TIARA?

Begin deze eeuw deed Internet grootschalig zijn intrede. En een aantal makelaars zagen al snel in dat zij er verstandig aan zouden doen om zelf het initiatief te nemen om een representatieve website met (in eerste instantie) woningaanbod te lanceren. Op die manier bleven de makelaars, weliswaar via funda, het primaire kanaal om geïnteresseerden kopers/huurders te verleiden om uit de anonimiteit te komen. Samen met uitgeverij Wegener lanceerde de makelaars in 2001 funda.nl. In eerste instantie met alleen het complete NVM-aanbod. De voeding van de funda-website kwam van TIARA zodat de makelaars het aanbod slechts eenmaal hoefde in te voeren.

Spanning binnen de makelaars

Het Internet en daarmee funda zorgde voor spanning binnen het makelaars collectief. Dat had een aantal redenen:

Het eerste contactmoment met geïnteresseerde kopers/huurders verschoof hierdoor (veelal) naar funda. Het makelaarskantoor werd hierdoor, ten gunste van funda, naar achteren gedrongen.
Voor het vinden van gepast aanbod was het makelaarskantoor niet meer noodzakelijk en kon de geïnteresseerden dat nu zelf doen. Makelaars verloren hierdoor omzet door het opdrogen van de ‘zoekopdrachten’.
funda werd een succes maar om haar dominante plek te laten behouden was noodzakelijk om funda open te stellen voor alle makelaarskantoren. En dus niet meer te beperken tot een selecte groep van makelaars.*
vervolgens was ook noodzakelijk om de voorkeursbehandeling van een grote groep makelaars op funda (ranking en meer functionaliteit) af te schaffen.

* Dit had wel een ‘prijs’ . De ‘nieuwe’ makelaarskantoren diende hun aanbod én transacties wel via TIARA naar funda te sturen. Voordeel hiervan was dat de selecte groep van makelaarskantoren die informatie dan ook gedeeld kregen en dat in het uitwisselingssysteem TIARA konden zien. Terwijl de nieuwe makelaarskantoren alleen beloond werden met een plaatsing op funda.

Wat waren de gevolgen van Internet voor het makelaarskantoor?

In 2005 werd door Jeroen Stoop, Makelaarsland opgericht. Makelaarsland wordt gezien als het eerste echte Internet makelaarskantoor. Kenmerk van de Internetmakelaar is dat er afspraken worden gemaakt over wat de opdrachtgever zelf doet en wat het makelaarskantoor doet. Veelal tegen een vast tarief ongeacht de hoogte van de uiteindelijke gerealiseerde transactieprijs. Internetmakelaars worden door de criticasters dan ook wel de doe-het-zelf makelaars genoemd. De Internetmakelaars zelf bestempelen het als een doe-het-samen formule die daardoor goedkoper is.

Ook Makelaarsland zorgde voor rumoer binnen de groep makelaars. Zie hiervoor het artikel “Huizenverkopende consument is winnaar van het meningsverschil tussen NVM en NMa“. Inmiddels zijn er meer Internet makelaars en makelaarskantoren met een Internetformule.

Data eigendom

Het data eigendom is voer voor discussie bij het vastgoed data platform als volgt geregeld.

Data die de makelaarsvestiging in het systeem van de kantoorautomatiseerder invoert is in principe van de makelaarsvestiging. Nu is dit een vrije markt en kunnen partijen hierover afspraken met elkaar maken. Voor TIARA is de makelaarsvestiging verantwoordelijk voor de data van die vestiging.
Data in TIARA is van het makelaarscollectief NVM. Zij hebben met elkaar de mensen en middelen beschikbaar gesteld om het data platform te bouwen en te onderhouden.
De data die via TIARA naar funda gaat is van het makelaarscollectief NVM. De data van de zoekers op funda (zoekgedrag) is van funda.

Doorontwikkeling TIARA

Zoals aangegeven was TIARA bij aanvang een soort kopieermachientje die de binnengekomen data naar de aangesloten partijen ‘doorkopieerden’. Dat waren bij aanvang alleen de kantoorautomatiseerders en al snel volgde funda. Maar ook partijen die websites maakte voor makelaarskantoren. Het voordeel voor de makelaars was dat ze slechts eenmaal de data hoefde in te voeren. En dat die data vervolgens ook op hun website en op funda werd bijgewerkt.

Een groot deel van de makelaars wilde echter dat de data goed afgeschermd zou worden. En dat er maatregelen genomen zouden worden tegen het ongeautoriseerd gebruik van die data. Dat werd extra gevoed door het gebruik van de data door andere dan de oorspronkelijk groep makelaars. Daarnaast was het van belang dat de data die de makelaars uitwisselden, verrijkt kon worden met andersoortige data. Denk dan aan kadastrale data en data van het CBS.

De architectuur is daardoor geëvolueerd en MIDAS kwam meer en meer centraal te staan omdat:

de data in MIDAS niet beperkt was tot de uitwisseldata;
door MIDAS werd het mogelijk om data ‘on demand’ op te laten vragen;
voorkomen kon worden dat de complete dataset werd verspreid;
de autorisatie per gebruiker (of gebruikersgroep) geregeld kon worden.

Er is goed te zien dat de datastroom naar de aangesloten partijen niet meer een één op één kopie is van de data in TIARA maar een distributie vanuit MIDAS. Voordeel hiervan is dat er nu bijvoorbeeld wel vertrouwelijke informatie in MIDAS kan worden opgenomen maar dat die niet wordt gedeeld met de andere aangesloten partijen. Denk hierbij aan informatie over een koper of huurder.

Het vastgoed data platform als verdienmodel

Met de doorontwikkeling van TIARA en MIDAS is het aantal partijen dat op dit platform is aangesloten ook toegenomen. Bij de start van TIARA was dat weliswaar nog een selecte groep makelaarskantoren die lid waren van de NVM. Door de openstelling van funda voor alle makelaarskantoren is het aantal makelaarskantoren die aangesloten zijn op TIARA fors toegenomen. Dat komt omdat een makelaarskantoor die zijn aanbod op funda wil plaatsen dat alleen kan via TIARA.

TIARA/MIDAS beschikt hierdoor over het meest actuele en complete beeld van het vastgoed aanbod. Zij is hierdoor aantrekkelijk voor alle partijen die belang hebben bij de verkoop en verhuur van vastgoed. Partijen die data vanuit het platform gebruiken betalen daar dan ook voor. Datzelfde geld voor validatie-instituten zoals het NWWI die gebruik maken van de zogenaamde waarderingsservice. Hiermee kan een modelmatige waarde per woning worden opgevraagd.

Het vastgoed data platform wordt dan ook inmiddels gefinancierd vanuit de aangesloten partijen: kantoorautomatiseerders, web beheerders (incl. funda), (semi) overheid, NWWI en overige.

Is het makelaarsvak veranderd?

Eigenlijk is het makelaarsvak niet echt veranderd door het vastgoed data platform TIARA. Het is wel makkelijker geworden om aan de benodigde feitenkennis te komen en om hiermee deals te kunnen sluiten. De innovatie van het makelaarsvak zit tot op heden voor een belangrijk deel in hoe je het vak uitoefent. Lees daarover bijvoorbeeld de informatie over Business Intelligence en het Geografisch InformatieSysteem. Maar ook de blog over marketing automation voor makelaars.